Flächendruck in Bayern – Wie drei Regionen Flächen sparen [1]

Folgen

Zum Teil kommt es bei den Entwicklungen zu einem sogenannten »Donut- Effekt«: Während im Außenbereich auf der grünen Wiese Neubaugebiete entstehen, fehlt es an Investitionen im Ortskern – sichtbar an leerstehenden Wohnungen und Geschäften oder an Gebäuden mit Sanierungs- und Modernisierungsbedarf.

Weitere Folgen des Flächenverbrauchs:

• Bodenversiegelung, und Landschaftszerschneidunund damit Beeinträchtigung der so genannten »Ökosystemleistungen «, wie z. B. Klimaregulierung, Grundwasserneubildung, Hochwasserschutz, und der Biodiversität
• Allgemeine Umweltbelastungen wie Lärm und Luftverschmutzung sowie Verlust an naturnahen Flächen und damit Beeinträchtigung der Umfeldqualität bzw. Lebensqualität der Bewohner
• Verlust an Flächen für die Landwirtschaft und damit u. a. für die Nahrungsmittelproduktion

Nur die verbleibenden Bereiche werden als »Optionsflächen« dargestellt und für die zukünftige Siedlungsentwicklung herangezogen. Aus den dargestellten Potenzialflächen kann jede Gemeinde entsprechend dem Bedarf eine Auswahl treffen und Flächen entwickeln. In den vorausgegangenen zehn Jahren hatten die Orte im Schnitt ein jährliches Wachstum von 1 % verzeichnet, das sind ca. 2.000 Einwohner pro Jahr. Diese Größenordnung wird auch weiterhin als verträglich angesehen. Somit haben sich die Beteiligten selbst einen qualitativen und quantitativen Rahmen für die weitere Entwicklung gesetzt.

Verbindlichkeit

Wie verbindlich ist diese Rahmensetzung? Im Abschlussbericht steht vorsichtig: »Die Räumliche Entwicklungsstrategie dient als informeller Handlungsleitfaden, der die politische Entscheidungsfindung im Bereich der Siedlungsentwicklung, der Freiraumentwicklung, der Entwicklung von Arbeitsplätzen und der Mobilität unterstützen kann. Die RES könnte auch zur Grundlage einer verbindlicheren interkommunalen Vereinbarung werden, wenn man sich darauf verständigt«.Fakt ist: Der Landkreis ist mit einem stark urbanisierten östlichen Teil und einem noch sehr ländlich und landwirtschaftlich geprägten westlichen Teil unterschiedlich strukturiert, entsprechend unterschiedlich sind auch die Motive der einzelnen Gemeinden. Eine gewisse Verbindlichkeit ergibt sich schlichtweg aus der Tatsache, dass das Strategiepapier »auf dem Tisch« ist und daran zahlreiche Menschen mitgewirkt haben. Da die RES in Eigeninitiative erarbeitet wurde, ergibt sich daraus auch eine größere Selbstverpflichtung. Für Bürgermeister Schanderl hat das übergemeindliche Vorgehen weitere Vorteile. »Ein gemeinsam abgestimmtes Konzept bietet den Gemeinderäten eine klare Orientierung und ermöglicht ihnen, sich nach außen klug zu positionieren. Der gemeinsame Weg ist auch kostengünstiger als jeweils eigene Konzepte und Prozesse im Alleingang anzugehen. Der Wissenstransfer und die Einbindung von weiteren Akteuren und Bürgern zählen ebenfalls zu den Pluspunkten«, lautet sein Fazit.

Für den Erfolg spielt das offensive Vorgehen des Landkreises eine große Rolle. Über die Initiierung hinaus ist das laufende, begleitende Projektmanagement eine große Entlastung für die Gemeinden. So erhalten sie immer wieder neue Ideen, fachliche Impulse für die Innenentwicklung und Leitfäden für weitere Schritte im kommunalen Flächenmanagement. Den Gemeinden und Bauherren stehen Infomappen und Werbematerial sowie eine Checkliste und eine detaillierte Arbeitshilfe zur Verfügung [6].

Darüber hinaus erhalten die zuständigen Mitarbeiter der Gemeinden Schulungen – meist Mitarbeiter von Verwaltung und Bauamt oder die Amtsleiter und Bürgermeister selbst. Dabei geht es nicht nur um den Umgang mit den Flächen-Datenbanken. Ein weiteres interessantes Projekt ist die Schulung als »Innenentwicklungs-Lotsen«, die folgende Aufgaben wahrnehmen:

• Beratung von Eigentümern sowie Interessenten und Bauwilligen
• Begleitung bei der Umsetzung ihrer Projekte (Infos über Beratungs- und Genehmigungsabläufe, Kontakt zu wichtigen Anlaufstellen und Ansprechpartnern wie Landratsamt, Architekten, Handwerkern) 
• Sensibilisierung unterschiedlicher Zielgruppen zur Innenentwicklung

Ein wesentlicher Bestandteil ist die begleitende Öffentlichkeitsarbeit, die ebenfalls das Konversionsmanagement übernimmt.

Der überwiegende Teil der Baulücken und Leerstände liegt in Gebieten, in denen es bereits Bebauungspläne gibt. Planungsund baurechtliche Schritte sind also nicht erforderlich, um das Potenzial dieser Flächen zu heben. Allerdings befinden sie sich in der Regel im Privateigentum.

»Die gezielte Ansprache der Eigentümer und eine professionelle Öffentlichkeitsarbeit parallel dazu sind die wichtigsten Bausteine einer aktiven Innenentwicklungsstrategie«, so Wunder, die dabei auf positive Erfahrungen verweisen kann: »Im Zeitraum 2015/2016 haben vier Modellgemeinden eine systematische Eigentümerbefragung bei Baulücken durchgeführt. Im zweiten Projektverlauf 2017/2018 waren es 27 Kommunen. Die Rücklaufquote lag bei Werten zwischen 54 und 100 Prozent – das sind extrem gute Werte«.Als weiterer ganz konkreter Erfolg konnten in den Gemeinden über 100 Leerstände und Brachflächen ermittelt werden, von denen inzwischen über 40 verkauft wurden. Wunder freut sich über den Erfolg: »Damit haben wir zwei große Baugebiete im Landkreis Donau-Ries eingespart!

Problem: »Bestens erschlossene Wiesen«

Die Nachfrage nach Gewerbeflächen wegen der Nähe zur Autobahn ist vorhanden. Doch Angebot und Nachfrage passten oft nicht zusammen, wie Umsetzungsmanager Michael Breitenfelder berichtet. So waren in manchen Gemeinden die attraktiven Flächen bereits erschöpft, während andere Gemeinden an eher problematischen Standorten Flächen ausgewiesen hatten. Breitenfelder sieht dies kritisch: »Die Gefahr ist, dass das dann bestens erschlossene Wiesen sind – aber ohne Konzepte und Rendite«.

Neben den steigenden Kosten der Gewerbeflächenentwicklung ist auch der ungebremste Flächenverbrauch kritisch zu sehen. So entstand die Idee, ein gemeinsames Gewerbeflächenmanagement zu betreiben. Umsetzungsmanager Michael Breitengfelder führt weiter aus: »Die meisten interkommunalen Gewerbegebiete werden allerdings an der gemeinsamen Gemeindegrenze realisiert, d. h. als Neuerschließung auf der grünen Wiese. Wir wollten einen neuen Weg gehen und ein Modellprojekt starten«. Dabei erhielten sie Zuschüsse von der Obersten Baubehörde.

Idee: Ein gemeinsamer Flächen-Pool

Die sich beteiligenden Gemeinden bringen ihre Gewerbeflächen und Ausgleichsflächen in einen virtuellen Flächen-Pool ein, der gemeinsam vermarktet wird. Dafür erhalten sie Pool-Anteile.

Zunächst galt es, die Idee mithilfe externer Experten konzeptionell auszuarbeiten, von 2009 bis 2011. Zusätzlich wurde ein Beirat ins Leben gerufen, der das Projekt fachlich begleitete, darunter z. B. Vertreter der Industrie- und Handelskammer, der Handwerkskammer, der Regierung von Oberfranken, der beiden Landratsämter und Wissenschaftler.

So vorbereitet, wurde schließlich das Gewerbeflächenpotenzial analysiert und anhand einer Matrix bewertet. Die Matrix berücksichtigte z. B. die Anbindung an Infrastruktur oder die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes. Die Bewertung erfolgt durch eine Bewertungskommission, u. a. Vertreter der Regierung von Oberfranken, der Unteren und Höheren Naturschutzbehörde und der Sparkassen.

An dem Gewerbeflächenpool beteiligten sich von den 18 Mitgliedsgemeinden des Wirtschaftsbandes A9 schließlich fünf Städte und Gemeinden. Als Rechtsform wurde das Kommunalunternehmen AöR gewählt, das 2011 gegründet wurde.

Funktionsweise des Pools

• Die Kommunen bringen ihre Gewerbeflächen in einen gemeinsamen Pool ein. Dabei handelt es sich um den Bestand, nicht um Neuausweisungen.
• Aus der Wertigkeit der Flächen ergibt sich der Anteil jeder Kommune am Pool
• Die Poolflächen werden über eine Vermarktungsagentur vermarktet. Dabei bleibt jede Gemeinde »Herr« ihrer Flächen, es gibt also kein »Preisdiktat«.
• Über das interkommunale Kompensationsmanagement können den Investoren die notwendigen Ausgleichsflächen gleich mit angeboten werden.
• Die eingenommene Gewerbesteuer wird entsprechend der Poolanteile auf die Gemeinden aufgeteilt. Diese Aufteilung wird in einer separaten Zweckvereinbarung geregelt.
• Die Finanzierung der Vermarktungsaktivitäten erfolgt über Anteile aus den Flächenverkäufen und einen Vermarktungskostenbeitrag

• ob über interkommunale Zusammenarbeit Flächen effektiver genutzt werden können. Eine gemeinsam getragene Siedlungspolitik hilft, Konkurrenzsituationen und Fehlentwicklungen zu vermeiden. Dies setzt im Idealfall von jedem Beteiligten die Bereitschaft voraus, Entwicklungen aufeinander abzustimmen und sich selbst Ziele wie auch Grenzen zu setzen. Da aber keine Gemeinde dabei auf sich alleine gestellt ist, stärkt das ihre Position, wenn es z. B. darum geht, mit Privateigentümern oder Wirtschaftsvertretern zu verhandeln. Die Zusammenarbeit vereinfacht außerdem die Erfassung notwendiger Daten und Basisinformationen sowie den Zugang zu Fördergeldern und Hilfsmitteln.

Die oben vorgestellten Beispiele haben drei jeweils eigene, kreative wie überzeugende Wege aufgezeigt, dem Flächendruck zu begegnen. Sie könnten auch für weitere Initiativen und interkommunale Zusammenarbeit wegweisend sein.